• Taichi Ogasawara

Airbnbの立地戦略と考え方、海外からの視点から考えてみる

賃貸マンションの空室対策の一つとしてAirbnbが注目されだしたのが2017年。


2014年旅なれた人や外国滞在経験のある日本人を中心にホームステイ型から始まったAirbnbですが圧倒的な需要で、7万円程度のワンルームを借り上げ、外国人旅行者に短期間貸し出すことによって月に40万円以上の宿泊売上げを上げているらしいことが伝わると折からの副業ブームと重なって一大ムーブメントとなりました。



私がAirbnbの存在を知ったのが2014年末。

まだ上海に住んでいる時でした。


上海での生活も5年目を迎え、そろそろ何か違うことを始めたいなと考えていた時でした。


まず上海と日本国内での賃貸住宅の家賃とホテル宿泊費を比べてみました。当時、上海では住宅価格が高騰しており賃貸住宅の賃料も年々10パーセント以上の値上がりが続いていました。

当時、上海市内のワンルームで5000元(約7.4万円)、ホテルの一泊料金が3つ星だと200元(約3000円程度)程度でした。5つ星のホテルでも800元程度(約1万円)でした。


他の東南アジアの都市も調べるとだいたい同じような傾向でした。



・アジアの国々の宿泊費は日本に比べると安い

・アジアの代表的な都市は賃料が年々上がっている



上海に比べると日本は宿泊費が非常に高いことがわかりました。


ビジネスホテルで一人5000円。また宿泊費が部屋ごとではなく人数によって増加するシステムも外国人から見ると非常に不評だろうなというのは想像できました。

まず東京は宿泊需要は他の国内の都市に比べると飛び抜けて高かったのですが家賃も高く、競争も激しいと感じました。



・家賃は地域差が非常にある。東京と他の

・一方、宿泊費に関しては国内の地域差は少ない



外国人観光客が一定数いる地域で、家賃が安い地域が良いのではないかと考えました。

国内でいうと、札幌、広島、福岡などが家賃が安く外国人観光客が多い地域だと判断しました。



・利益=宿泊売り上げ-家賃



当時2015年、福岡ではリスティングを増やそうとAirbnb Japanも積極的にミートアップを開いていました。当時の福岡市のリスティング数は約100件。Airbnb側は福岡の都市規模だと300件程度が適正だと当時は考えていたみたいで、目指せリスティング数3倍!みたいな空気でした。ところが爆発的な民泊ブームによって2016年後半にはリスティング数は800件を超え、民泊新法が施行される直前は1000件に迫る勢いでした。


民泊物件が増えると時期を同じくして、黎明期から民泊に参入していた一部のプレイヤーはインバウンドを対象とした宿泊業に可能性を感じ、民泊との差別化をするためにも旅館業の許可を取った簡易宿泊所いわゆるゲストハウスを開業するプレイヤーも出てきました。


2018年には民泊に対する法律も整備され、ルールが明確になったことにより大手資本による参入と、投資用マンションに変わる民泊専用マンションも建設されるようになり、2014年当時Airbnb黎明期のようなホームステイ型の牧歌的なリスティングはなくなりました。


業界が成熟したのか参入障壁が高くなったのか、現在ではビジネス的に成立させるためにはそれなりのノウハウや戦略が必要になっていますが、やり方さえ間違わなければまだまだ需要はあり、人口減による賃貸の空室リスク対策に比べると、インバウンド需要を見込んだ民泊での活用方法は可能性があります。



・以前に比べると民泊の競争は激化している

・立地や方法を間違わなければ民泊の需要はまだまだある




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