• Taichi Ogasawara

どうしても用途変更にともなう改修工事に必要な現況図面


6月になりました。サイトを立ち上げてから3ヶ月が過ぎて、割りと色々な相談を受けるようになってきました。

なかでも、物件を購入して簡易宿泊所に用途変更したいという相談が1番多いです。ただ、殆どの物件が検討に入る前の段階で用途変更をするのは難しいので企画書を作るところまで進みません。

絶対に出来ないケースとしては

1,予算がない

2,そもそもの用途地域で簡易宿泊所がつくれない

この2つは基本的には無理筋なのでお断りしています。


次に状況次第では用途変更は可能だが難しいパターンとして、

1,検査済証もしくは確認済証がない

2,違法な増築等をしている

3,竣工時の図面が無い

この3つがあります。

それぞれについて少し解説したいと思います。

1,検査済証もしくは確認済証がない

検査済証もしくは確認済証がないケースは、竣工時の図面が揃っている場合には行政判断によって難易度は変わりますが比較的、容易に用途変更の手続きに移ることが出来ます。

ちなみ簡単に用語の説明をしておくと

「確認済証」というのは建物の工事に入る段階で行政から許可を取る必要があり、建築士が図面を揃えて役所に提出します。最初に取るのが「確認済証」です。

「検査済証」は建物が完成すると、工事開始時に提出した図面通りに建物が出来ているかを役所が確認して、問題なければ交付されます。完成後に取るのが「検査済証」です。

ですので、古すぎる建物以外は基本的に「確認済証」はあります。その時には絶対に図面書類があります。普通はそれを作成した建築士事務所が、提出先の行政機関に副本を提出し、建物主に正本を提出します。作成した建築士事務所も一定期間はそれらの申請図面を保管します。

2,違法な増築等をしている

違法な増築をしている場合は、用途変更時には基本的に撤去する必要があります。もしくは用途変更をする場合に合法的に増築をしている旨を届ける必要があります。

例えば、庭に物置や小さな書斎を増築している程度では撤去するだけでもしくは図面上の申請で済みますが、都市部などで上階に一つ階を増やしてる場合などは構造的に安全かどうかを証明する必要があり非常に難しいです。

用途変更を前提とした物件を購入する場合は、図面関係と現状がどうなっているかはよく判断する必要があります。

3,竣工時の図面が無い

改修するのに図面関係の書類がないのが最も困ります。用途変更を前提とした場合は、木造以外の建物で当時の図面がないものは、新築でつくるよりも図面作成の費用がかかります。

用途変更をする場合に当時の図面関係がないものは、正直そのまま使い続けるか取り壊す以外に選択肢が限られてくるので建築側から見ると建物価値はゼロどころか、取り壊すなり申請費用なりが余分にかかるのでマイナスとなります。

この問題が日本で空き家や空きビルなどのストックの活用が進まない1番の原因ではないかと個人的には思います。

#リノベーション #図面 #用途変更

160回の閲覧
  • Instagramの - ブラックサークル
  • Facebook - Black Circle

fabbit , 1-1, Tenjin, Chuo-ku, Fukuoka

Copyright© 2017 by Ogasawara Planning Design.All Right Reserved.