• Taichi Ogasawara

不動産で何を建てるかは大別すると3つしかない


土地に何かを建てて、売却にしろ賃貸にしろ収益をあげたい場合に建てれる種類は大きく分けると3つしかありません。

それは、

1,住宅

2,オフィス

3,商業施設

です。

この住宅、オフィス、商業施設はそれぞれ建物の考え方や役割が違います。これ以外の土地活用として、自身が活用する場合がありますが、これは土地に建物を建てて収益を上げるわけではないので土地活用とは呼びません。例えば自宅、自社ビル、自社の工場などは建物そのものが収益をあげているわけではありません。

賃貸にしろ売却にしろ世の中のデベロッパーと呼ばれる職種の人達は、この3つのカテゴリーにわけられた建物を作って、売るなり貸すなりして収益をあげています。


まず住宅ですが、賃貸と分譲にわけられます。建物の類型でいうと集合タイプと戸建てにわけれます。都市部になるほど土地の値段が高いので集合タイプが増え、郊外になるほど土地がやすいので戸建てになります。集合住宅のなかには2階建てのマンションから5階から8階建ての中層集合住宅、それ以上の高層住宅にわけれます。戸建てもいわゆる土地付き一戸建てと呼ばれるタイプから庭などを共有するタウンハウスなどもあります。最近では集合住宅の中でお風呂やトイレ、リビングなどを共有するシェアハウスなんかも人気があります。

オフィスではあまり分譲というのは聞いたことありませんが、オフィスは住宅に比べると賃料を高く設定できます。都市部のオフィスの場合はあまり低層にする理由はないので中層から高層のパターンが多いです。日本ではあまり見られませんが開発や研究の拠点とする場合は、郊外の緑の多い環境の良い場所に同じような職種を集めた低層のオフィス群を作るパターンもあります。サイエンスパークやオフィスパークなどと呼ばれています。日本でも筑波や最近では山形の鶴岡市でサイエンスパークの計画があります。大学などの研究施設を併設する場合もあります。

商業施設の場合は少し収益構造が他と違う場合があります。都市部の飲食雑居ビルなどは賃貸住宅やオフィスなどと同じように一ヶ月の賃料として収益をあげますが、ビルや建物としてコンセプトをもった施設を作る場合は個々の店舗の売上の何%かを施設運営者が賃料の代わりに受け取るというシステムの場合もあります。売上に応じて賃料がかわるので施設運営者は、その施設の集客に力をいれます。イベントをしたり施設全体でバーゲンやセールなどを行います。例えばイオンモールやららぽーとなどがそれにあたります。

この3つ以外にホテルが入る場合があります。ホテルを作りたい運営者に建物を貸して賃料だけをもらうパターンもあれば、運営委託費を払って運営だけをしてもらうパターンもあります。

だいたいこの3つ(住宅、オフィス、商業)+1つ(ホテル)というのが土地に何を作るかの基本になり、それ以外のものは基本的に付帯施設で収益にはあまり関係ありません。カジノやコンベンションセンターも大規模な開発では入る場合もありますが、それらも単体で作るよりは、この住宅、オフィス、商業を組み合わせて開発します。

収益性の関係で言うと

住宅<オフィス<商業

となり、

リスクとの関係でいうと

商業>オフィス>住宅

となります。

住宅はローリスク・ローリターン、商業はハイリスク・ハイリターンとなります。

どういうことかと言うと、住宅は最悪賃料なり分譲価格を下げれば借り手買い手がみつかりますが、商業はいくら賃料が安くても人が入っていない、もしくは人が来ないような場所にある商業施設にはテナントは入りません。

この3つの類型を上手く組み合わせて土地の有効活用を考えることが、土地の大小を問わず重要となります。例えば、そこそこ都市部で人通りのある場所に土地を持っていた場合は、何もしなくても集客は出来ているわけですから商業施設として貸した方が高く貸すことができます。大体都市部では容積率は400%程はあると思うので5階建てくらいの建物は建ちます。

よく都市部で、これを全てワンルームマンションなどにしてるのを見ますが、土地の収益を最大化するという観点からみるとあまり賢い選択ではないと思います。なぜこういうのが多いかというと、土地の持ち主に対して開発業者は、20年一括借上をうたって土地の持ち主に建設費を出させて建設させるのですが、開発業者は絶対に損はしません。まず建設費の段階で工事費として利益確定をします。その後、立地が良い場合は賃貸住宅の需要は必ずありますし、入居者が決まらない場合は賃料を下げればある程度は必ず埋まります。

ですから土地を活用しようとする場合はまず、お店として貸せるかを考えて無理ならオフィス、それでもだめな場合に初めて住宅を建てるという順番で考えるのがセオリーとなります。

#商業施設 #オフィス #土地活用 #空き家再生

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