• Taichi Ogasawara

その1<物件探し編>一棟貸しの宿泊施設「長崎坂宿GUEST」が完成するまで

最終更新: 2019年11月29日

長崎に一棟貸しの宿泊施設「長崎坂宿GUEST」を2019年11月に開業しました。


2019年11月,長崎市に小笠原企画が企画運営する

一棟貸しの宿泊施設「長崎坂宿GUEST」が開業しました


オープンまでの顛末を事業者目線で時系列に沿ってまとめてみました。

小規模の宿泊施設やお店を開業したいという方にも参考になるかと思います。


1、その1〜物件探し編〜

2、その2〜計画から資金調達編〜

3、その3〜工事会社選定編〜

4、その4〜許可申請から開業まで編〜



<物件探し>3ヶ月

2018年10月にオープンした長崎特有の斜面地住宅を改装した民泊施設が軌道にのり、そろそろ次の展開を考え始めたのが2019年の2月でした。

1軒目のプチ成功で少々のアクセスの悪さは物件のデザインと魅せ方で何とかなると自信を深め、同じような考え方で次の物件探しを始めます。


1軒目の高平町の古民家

https://www.opd-kikaku.com/post/2018/10/06/villatakahira民泊施設長崎


条件はトラム駅から徒歩で10〜15分圏内。坂道でも可。むしろ景色が広がっている方が良い。

規制が厳しい観光客に人気のある東山手エリアを外して、物件を探します。



<物件探しで参考にしていたサイト>

アットホーム

https://www.athome.co.jp

たっけんくんネットながさき

https://www.n-takken.or.jp

長崎市空き家バンク

http://nagasakijin.com/vacant-house



<内見した物件の所在地>



1軒目

ネットでみつけたのが、JR西浦上駅から徒歩10分平屋建ての戸建て。価格は200万。駅周辺は古い商店街もあり活気がありそうな雰囲気。

写真で見る限り庭が広い。現地に行く前から、いろんな妄想が広がります。敷地に余裕がありそうだったので宿泊施設にプラスして本屋兼カフェみたいなものを併設したら面白いんじゃないかなとか。眺望が開けてる上に地図で見る感じでは対面は崖地になっている。遮るものもないので露天風呂にしたら気持ちよさそうとか。

さっそく不動産業者に連絡。ただ、かなり難あり物件らしく今一つの反応。

そうは言っても妄想が広がっているのと物件の場所はグーグルマップでわかっていたので、とりあえず福岡から日帰りで現地を見に行くことに。

実際に見に行くと、やはり難あり物件。ただ、わざわざ福岡から出てきているので内見もせずに帰るのも勿体無いので、不動産業者に連絡。


「外から物件を確認した。いま近くにいるのでもしよければ内見したい」旨を伝える。


話しを聞くと一度地元の大工さんが自分で改修して購入するか検討したらしい。結局、改修費が500万くらいかかりそうとの事で断念したとのこと。

不動産業者も僕を逃すと、ちょっと後がないと思ったのか物件価格は70万までは下げられると言われる。

結局、購入は見送り。


当日の日記

なかなか気合の入った空き家



2軒目

不動産は内見しないとわからないことが多いのでとにかく数をこなす事が大事。


次の物件は長崎電鉄蛍茶屋駅から徒歩10分程度。物件価格は150万円。

仲介不動産会社は長崎大手で最近民泊業界にも手を広げている某社。

アクセス自体は許容範囲だが、どうやら近所の寺の敷地を通る必要が。外国人観光客がキャリーケースを引いてガラガラ通るのを寺の住職はどう判断するか?

物件自体は可もなく不可もなく。ただし、擁壁にかなり大きなクラックが入っているので、かなり危険かも。

物件内覧時に寺の住職の人となりを聞いてみるが、担当者全然ダメダメでネットに上がっている物件情報以なにも出てこず。


知り合いの地元の大工に電話をして、物件の住所を伝え工事をする場合に資材の搬入でこの寺の敷地内を通る必要がありそうだが、このお寺さんはどんな感じかリサーチしてもらうことに。

こういうとき、地元の大工は非常に情報通。

(地元の工務店や職人は工事をする時に近所で車を停めたり借りたりするので、こういうご近所情報に詳しいです)

一週間ほど経ち、大工さんから報告が。

「あそこはやめておいたほうがいいです。理由は・・・・」と。

で、2軒目も不発。


当日の日記

続く空き家探訪。




空き家探しのポイント1

・とにかく数を見る必要がある

・地元の職人は情報通

・不動産は内見すると印象は180度変わる場合がほとんど





うーん。長崎の斜面地住宅の空き家は大量にあるものの、不動産の流通に全然乗ってこない。


方針を変更して長崎在住の諸先輩方に空き家を探している旨を伝え物件情報を集めてもらう。

なかでも高平町のご近所で築100年を超える町家を改修してNUIとして町家開きをされているオーナーの展子さんには空き家が増えている自治会の会長さんなども紹介してもらい、いくつかの物件内覧も一緒についてきてもらい非常に助かりました。



3,4,5軒目

片淵町の空き家を3軒案内してもらう。

本当に山の上でちょっと別世界のような場所で、面白いなとは思うものの、やはり駅からは徒歩20分以上かかるという観光客にはあまりにも厳しすぎる立地に断念。


6軒目

西山町の空き家をひとつ。

駅からは徒歩で15分。ただ建物が混み合って建っている。状態は良いものの、ご近所トラブルの可能性を考えるとリスキー。景観はイマイチ。せっかくの坂の上なので景色にはこだわりたい。


7軒目

中新町の空き家をひとつ。

駅からは徒歩で15分以上。建物が混み合って建っている。建物状態は悪し。物件を無料で良いので引き取って欲しいとのことでしたが敷地境界も曖昧で道路接道も怪しかったのでパス。




8,9軒目

東小島町の貸し長屋群から2部屋。

知り合いの知り合いの知り合いが大家さんということで、相当気合の入った木造長屋群を紹介してもらう。これまでは基本的に物件購入して改修というプロセスを踏むつもりで探していたものの予想以上の物件流通の少なさ。

賃貸で改修OKとのこと。見せてもらった長屋も雰囲気も良さげで外国人に受けそう。駅からの距離も徒歩10分以内で合格。


10軒目

上小島の空き家。

東小島町と同じ大家さん。大家さんが土地、建物を借地人が所有。借地人は既に居住しておらず、本来なら建物を取り壊して更地にして大家さんに土地を返す必要がある。大家さんとしても返されても空き地になるだけなので良かったら、建物を引き取ってくれないかという。

物件状態は悪くないものの、駅からの距離がネックとなり断念。

ただ近所に同じような感じで数件まとまって物件取得できそうなのと、近隣に比較的まとまった台数を停められる駐車場があるので、小さな商業街みたいなことはできそうに感じた。地形も面白いし、景観もよく近所の高校生の通学路にもなっていそうで人はいる。

ただ、用意できそうな額よりも金額が大きくなりそうなので、タイミングが合えば今後取り組みたい。



11軒目

中小島の空き家をひとつ。

距離、物件状態、接道状況とも悪く。価格は20万円。



12軒目

鍛冶屋町のRC造のマンションの一室。駅から徒歩3分。改修費用がほぼ必要ないのが魅力的。ただ賃料が少し高いのと、なるべく改修をして空間的にクオリティを高めるというのが事業の肝だと思っているので、こちらの希望家賃を伝え様子を見てみることに。


この辺の日記

空家、古家、町屋、貸家、廃屋



13軒目

高平町の空き家。

一軒目からさらに登った先にある空き家。価格は40万円。

物件自体の状態は悪くないものの、アクセスの悪さが際立つことと、かなり大きい物件だったので借り入れ額が大きくなりそうで、実測までするも断念。



14軒目

眼鏡橋近くの大きな商家。

これまでで見てきた中で立地、物件ともに良い物件。蔵まである。賃料も安い。

が、綺麗に改修されていて住宅利用のみとのこと。改修は不可。あー、改修する前に声をかけてくれていたら!

ということで断念。


この日の日記

長崎街歩きは平均2万歩







いろいろ検討した結果、8軒目に見せてもらった東小島の長屋を借りることに。

早速、紹介者の方を通して大家さんに連絡をとってもらう。

後日、話しをすると初日に見せてもらった二軒の長屋ではない、別の部屋を勧められる。

初日に案内してもらった長屋は他に入居者がつきそうとの事で流れる。



15軒目

東小島の長屋2。

天井高さは2mと異様に低い。前の住人が猫を飼っていたらしく猫のおしっこの臭いもある。

水回りもかなり傷んでいる。

ただ、窓からの眺めがスカンと抜けていて気持ち良い。

物件はかなり難ありだが、駅からのアクセスもよく、次の展開も考えてココに決定する。



<窓からの眺め>


空き家探しのポイント2

・ほしい空き家情報は不動産流通にのらない

・地元の生の情報を追え

・物件情報は足で探せ



次は計画案をまとめていよいよ資金調達のフェーズに。


2、その2〜計画から資金調達編〜





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